06
Août

Comment bien réaliser une construction neuve RT 2012 ?

Quels sont les étapes pour construire une maison neuve RT 2012 ?

Le domaine de la construction concernant les maisons neuves et les appartements neufs a fait de grands progrès grâce aux avancées technologiques de la nouvelle réglementation thermique en vigueur imposée depuis le 1er janvier 2013, la RT 2012. Faire construire une maison neuve n’est pas un exercice facile à accomplir et fait bien souvent l’objet d’appréhensions, c’est pourquoi il est important de comprendre les différents sujets théoriques attenants à la construction et aux ventes immobilières avant de prendre des décisions aussi diverses soient-elles. Bien comprendre et s’informer sur le marché de l’immobilier neuf permet ainsi d’éviter certaines erreurs et d’opter pour les meilleures solutions en matière d’innovation et d’équipements de qualité.

La première étape concerne l’attribut du budget alloué au projet de construction et ce sont les banques qui décident du montant accordé pour un prêt immobilier. Il est conseillé de consulter plusieurs banques et de les mettre en concurrence en négociant le taux le plus bas possible sans omettre les frais de dossier et les frais intercalaires.

Une fois le budget déterminé, la seconde étape est de choisir un terrain constructible viabilisé dans une zone déclarée non-inondable qu’il soit situé dans un lotissement communal, privé ou bien hors lotissement. Il ne faut pas hésiter à négocier le prix du terrain à la baisse et ne pas oublier de compter les frais de notaire associés au foncier dont le montant oscille entre 3% et 7% sur la valeur totale du terrain à vendre. Généralement, le prix de vente des terrains à construire est moins cher dans les petites communes lorsqu’on s’écarte des grandes villes.

Après avoir choisi son terrain, on connaît la somme restante pour la partie construction et se charger de la troisième et dernière étape, choisir un constructeur de maison ou un promoteur immobilier conforme à ses besoins et à ses attentes qu’il s’agisse d’une maison traditionnelle, d’une maison moderne, d’une maison de luxe ou bien d’une maison bois. Nous conseillons de mettre en concurrence 5 spécialistes de la construction et que le meilleur gagne. Il y a 3 solutions sinequanones qui permettent d’analyser plus facilement les différentes offres des constructeurs de maisons soit, la surface habitable, la qualité des matériaux et le prix définitif du projet. Il faut diviser le prix par la surface habitable afin d’obtenir la moyenne du prix de vente au mètre carré.

Quelques exemples de ventes immobilières « construction neuve RT 2012 » et propositions « terrain + maison neuve » sont visibles sur internet et les sites spécialisés pour l’achat vente en immobilier neuf comme At-Homeco.

Par ailleurs, en vue de réduire le coût de l’achat immobilier RT 2012, un petit nombre de personnes grandissant chaque année réalisent la construction de leur maison neuve personnalisée soit sous la forme d’une autoconstruction pour construire soi-même, soit sous la forme d’un achat groupé qui permet à plusieurs acheteurs de se réunir pour construire une habitation commune séparée en parties distinctes en fonction du nombre de propriétaires.

Pour finir, l’immobilier neuf à vendre est à la mode et très demandé par les investisseurs privés et particuliers grâce notamment aux avantages de la Loi de Finances 2015 et du dispositif fiscal Pinel.

Quels sont les différents corps de métier pour une construction écologique RT 2012 ?

Dans le bâtiment et la construction de logements neufs, on distingue 12 métiers ou corps d’état :

  • le lot maçonnerie comprenant le terrassement, les fondations et l’élévation des murs
  • le lot charpente
  • le lot couverture comprenant le conduit de fumée et la tête de cheminée ardoisée ou préfabriquée
  • le lot menuiseries comprenant les huisseries et l’escalier

A partir de là, une fois que la maison est fermée, on dit que l’habitation est hors eau, hors air.

  • le lot électricité comprenant la ventilation et le chauffage
  • le lot plomberie comprenant les salles de bains, les toilettes et parfois le chauffage
  • le lot placo comprenant l’isolation thermique des murs et de la toiture
  • le lot branchements aux réseaux urbains comprenant l’eau, l’électricité et tout à l’égout + remblais des terres et évacuation si nécessaire
  • le lot ravalement
  • le lot carrelage comprenant les revêtements de sol
  • le lot décoration intérieure comprenant les peintures
  • le lot paysage extérieur

A qui s’adresser pour réussir un achat construction RT 2012 et quels prix ?

En France, les principaux acteurs de la construction sont les constructeurs de maisons individuelles et les promoteurs immobiliers qui représentent 80% du marché. Suivent ensuite les architectes et les maîtres d’œuvre utilisés par les maîtres d’ouvrage pour des missions partielles ou complètes.

La plupart d’entre eux ont une spécialité au cœur de leur activité puisque certains professionnels sont spécialistes de construction low cost, d’autres de construction moderne et prestigieuse ou encore de construction bois.

Il est évident que leurs prix de ventes immobilières diffèrent en fonction du choix et du type d’habitation à construire. Hors terrain, le 1er prix pour construire une maison RT 2012 varie entre 900 €/m² et 1.000 €/m². La moyenne pour faire construire est d’environ 1.500 €/m² avec des prix oscillant entre 1.200 €/m² et 1.800 €/m² voir plus pour une construction de luxe personnalisée.

Les conseils d’At-Homeco

Pour les locataires en France, nous conseillons de louer un appartement neuf ou une maison neuve RT 2012 afin de bénéficier de factures énergétiques nettement moins gourmandes avec des prix de factures pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire divisés par 2 ou par 3 comparativement à l’immobilier ancien, en fonction de la qualité des équipements d’énergie renouvelable au sein du logement neuf. D’ailleurs, l’ensemble des acteurs de la profession immobilière et notamment les agences immobilières devraient orienter leurs clients vers ce type de logement au lieu de proposer des habitations anciennes énergivores et coûteuses.

Pour les futurs propriétaires d’une construction neuve, At-Homeco vous conseille de choisir un terrain constructible (idéalement avec un assainissement collectif plus connu sous le nom de tout à l’égout ce qui évite le surcoût d’un assainissement individuel qui oscille entre 6 000 € et 7 500 €) dans une petite commune éloignée des grandes villes et pourvue de transports en commun. Ainsi, le prix du mètre carré et le prix du foncier s’achète au plus bas possible, il s’agit d’une première grande économie financière. Une fois en possession des plans du terrain, nous conseillons de chercher et de réunir 1 ou 2 autres couples désirant faire construire afin d’optimiser lourdement la mise en concurrence avec différents constructeurs de maisons. En effet, afin de gagner plusieurs maisons à construire, le constructeur de maisons individuelles proposera des prix de vente cassés ou fortement remisés.

Ainsi, en opérant de la sorte, on peut économiser un budget important soit pour limiter le montant du financement immobilier soit pour acheter une voiture électrique par exemple.

Pour le choix des matériaux de construction, voici selon At-Homeco les meilleures caractéristiques techniques d’une construction neuve RT 2012 :

  • Conception des plans :
    • accessibilité handicapés au RDC avec chambre et salle de bains
  • Maçonnerie :
    • fondations en béton fibré
    • vide sanitaire semi-porté, aéré, 80cm de hauteur avec trappe d’accès dans le garage
    • parpaing écologique
    • plancher béton
    • appuis de fenêtres et seuils de portes-fenêtres en granit poli ou en marbre
  • Charpente :
    • charpente traditionnelle avec espaces des chevrons de 40cm
  • Couverture :
    • ardoises naturelles 1er choix 1er tri
    • conduit de fumée inox
    • gouttières en zinc ou alu
  • Menuiseries :
    • menuiseries alu avec triple vitrage
    • porte de garage sectionnelle isolante
  • Ravalement :
    • isolation thermique extérieur avec polystyrène anti feu avec enduit hydraulique et enduit gratté
  • Electricité :
    • ventilation double flux à très haut rendement
    • domotique
    • pompe à chaleur aérothermie avec plancher chauffant
  • Plomberie :
    • robinetterie mitigeur et thermostatique
    • wc suspendu
    • ballon eau chaude sanitaire thermodynamique minimum 200 litres
    • cuve de récupération d’eau 3.000 litres minimum
  • Placo :
    • plaques de BA 13 avec isolant pour les murs périphériques
    • cloisons de distribution de 72 mm d’épaisseur, posées sur rails et isolées avec laine minérale
    • plaque anti feu pour l’emplacement cheminée ou poêle

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