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Tout savoir sur l’achat d’une maison neuve RT2012

On considère et on dénomme une maison RT2012 toutes les maisons neuves dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2013, date qui correspond au démarrage obligatoire de la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012). Grâce à l’utilisation exigée d’une énergie renouvelable comme la pompe à chaleur, ces constructions neuves consomment 3 fois moins d’énergie que les maisons neuves régies par l’ancienne Réglementation Thermique, la RT2005.

La maison RT 2012 impose aux constructeurs et aux promoteurs des nouvelles normes de construction strictes car chaque bâtiment construit fait l’objet d’une étude thermique conditionnée par le Besoin Bioclimatique appelé généralement par l’abréviation BBIO. Le B-BIO, par définition, a pour rôle de vérifier avant tout dépôt de permis de construire, les exigences thermiques et certains paramètres techniques de l’habitation conformes à l’attestation RT2012. Le bilan B BIO est également contrôlé et validé en fin de construction par la certification et la délivrance du Label Promotélec Effinergie.

Le Bâtiment Basse Consommation plus connu sous le terme de maison BBC représente une avancée technologique importante pour l’écologie et le développement durable car ces habitations sont moins polluantes et consomment moins d’énergie. La maison BBC RT 2012 caractérise un début de réussite pour la protection de la planète et le portefeuille des Français qui bénéficient de factures au montant très diminué pour leurs consommations énergétiques. En France, comme partout dans le monde, l’énergie utilisée et dépensée pour le bâtiment et les logements correspond à la plus forte demande, tous segments de marché confondus.

Les ventes immobilières de maison neuve RT2012 sont commercialisées principalement par les constructeurs et les promoteurs qui se partagent le marché du neuf avec comme appui commercial, l’utilisation de partenaires tels que les agences immobilières et les notaires. Aussi, quelques particuliers et investisseurs privés vendent leur maison RT 2012 en direct via des annonces immobilières BBC de particulier à particulier.

On peut choisir une maison neuve située hors lotissement ou bien dans un lotissement communal ou privé.

Les avantages d’un bien immobilier RT2012 BBC neuf

Acheter une maison neuve RT 2012 permet de bénéficier de nombreux avantages comme obtenir un prêt immobilier avec un taux d’emprunt bas, l’obtention d’une réduction fiscale, choisir le type et le style de construction, réduire le coût des factures énergétiques, faciliter la revente de la maison en cas de besoin et pour finir, la maison RT2012 rentre dans le cadre de la croissance verte et favorise la protection de la planète.

Hormis ces aspects fondamentaux qui représentent les différentes motivations d’achat, une maison neuve apporte également un confort de vie et de bien être ainsi que de la tranquillité.

Prix d’une maison neuve RT2012

La vente immobilière des maisons neuves se pratique avec des prix d’achat différents. Pour acheter une maison RT2012 au meilleur prix, il faut faire construire car une maison neuve finie et prête à décorer coûtent au minimum 20% plus cher. Dans le bâtiment, c’est l’inverse du marché automobile car dès qu’une voiture neuve sort du garage, elle perd environ 30% de sa valeur d’origine alors qu’une maison neuve une fois terminée prend de la valeur entre 20 et 30% de son coût initial.

Pour une construction RT2012, il faut compter en fonction des constructeurs entre 1 000 € et 2 000 € par mètre carré et hors terrain.

Pour acheter une maison RT2012 prête à l’emménagement, il faut compter entre 1 500 € et 3 000 € par mètre carré en fonction de la zone géographique et des équipements de l’habitation.

Artisan RGE : définition du label RGE

Afin d’obtenir des réductions fiscales, voire de bénéficier d’aides publiques et locales pour l’achat d’une énergie renouvelable ou pour effectuer une rénovation énergétique, il faut obligatoirement utiliser les services d’un artisan labellisé RGE, c’est la condition de l’éco-conditionnalité.

Le Label RGE signifie Reconnu Garant de l’Environnement et la certification RGE représente une charte et un signe de qualité reconnu et contrôlé par l’Etat.

La mention RGE est affectée aux entreprises du bâtiment qui répondent favorablement à différentes conformités et conditions d’éligibilité. Ce dispositif à vocation écologique a été mis en place par le Gouvernement en vue de correspondre aux besoins de la croissance verte et, au profit des particuliers consommateurs. Le Label RGE assure une bonne qualité de main d’œuvre respectant l’engagement au développement durable.

RGE et rénovation énergétique : quels avantages ?

Depuis le 1er janvier 2015, en vue de promouvoir la croissance verte, faire appel à un artisan agréé RGE donne droit à une réduction d’impôt, un financement avantageux et, dans certaines localités, une aide ou une prime financière.

En effet, les contribuables effectuant des travaux pour la rénovation énergétique et pour les économies d’énergie peuvent obtenir le Crédit d’Impôt Transition Energétique appelé le CITE. Ce crédit d’impôt plafonné à 8 000 € par personne et 16 000 € pour un couple avec 400 € supplémentaire par personne à charge, octroie une réduction fiscale de 30% sur le montant de l’équipement et également sur la main d’œuvre pour certaines catégories de travaux.

Concernant le financement, il est prévu l’éco-prêt à taux zéro valable jusqu’au 31 décembre 2015 et pour finir, quelques communes françaises fournissent en plus une aide financière.

Quelques conseils pour construire ou rénover sa maison avec des artisans RGE

Afin de réaliser une autoconstruction ou de rénover une habitation achevée depuis 1990, il est conseillé d’élaborer l’exécution des travaux par le savoir-faire d’un artisan RGE qui garantissent une main d’œuvre et des équipements de qualité. En vue de choisir et de mettre en concurrence des artisans labellisés RGE pour bénéficier du meilleur rapport qualité prix, la liste des entreprises agréées est consultable sur différents sites internet du Gouvernement.

L’utilisation d’un artisan RGE est également recommandée pour réussir un projet de construction d’une maison BBC, passive ou à énergie positive.

Comment élaborer et déposer un permis de construire ?

En vue de faire construire une habitation, d’agrandir sa maison de plus de 40m² ou de modifier des ouvertures, il est obligatoire d’obtenir un permis de construire. Pour ce faire, la demande du permis doit être déposée à la Mairie où se situe le terrain concerné en 5 exemplaires A3 ou en 6 exemplaires s’il s’agit d’une zone classée en Bâtiment de France. Pour une construction en zone Bâtiment de France, en amont de toutes demandes, il est obligatoire de bénéficier de l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France désigné en fonction de la zone géographique. En général, il transmet son accord par écrit afin d’attester la cohérence et la validation du projet à venir.

Les volets de l’intégration sur le site, les photos du site, l’attestation BBIO et le cahier des charges si demandé en fonction des zones de construction doivent être fournis en format couleur. Depuis le 1er janvier 2013, la demande du permis de construire doit correspondre aux nouvelles réglementations thermiques : la RT2012.

Pour mieux comprendre la suite, la signification du PCMI est la suivante : Permis de construire d’une Maison Individuelle.

Le dossier complet du permis de construire se compose du dossier administratif (Cerfa n°13406) renseignant les individus faisant l’objet de la demande et du dossier technique incluant toutes les données techniques obligatoires dont :

  • le plan de situation (PCMI 1),
  • le plan de masse (PCMI 2),
  • le plan de coupe du terrain et de la construction (PCMI 3),
  • la notice décrivant le terrain et le projet (PCMI 4),
  • le plan des façades et des toitures (PCMI 5),
  • le document graphique du projet de construction inséré dans son environnement (PCMI 6),
  • une photographie situant le terrain dans l’environnement proche (PCMI 7)
  • et une photographie situant le terrain dans le paysage lointain (PCMI 8).

Si le projet de construction dépasse 169m² de surfaces habitables, il est obligatoire d’obtenir la signature d’un Architecte agréé.

Pour un terrain en lotissement, il est exigé le certificat indiquant la surface constructible attribuée (PCMI 9) et le certificat attestant l’achèvement des équipements de viabilisation desservant le lot (PCMI 10). Ces documents sont remis par le vendeur du terrain, lotisseur ou Mairie s’il s’agit d’un terrain communal.

Pour un terrain hors lotissement, il est demandé l’étude de filière dans le cadre d’un assainissement individuel quand il n’y a pas de tout à l’égout (assainissement collectif) ainsi que le règlement de la zone constructible qui est disponible en Mairie.

Dans ces 2 cas, l’attestation B-BIO (Bilan Bioclimatique du bâtiment) doit être fournie. Elle affirme que le bien à construire correspond parfaitement aux nouvelles attentes thermiques de la RT2012. Cette attestation doit être signée par l’entrepreneur ou thermicien agréé qui a réalisé l’étude thermique du bâtiment à construire.

Le dépôt de la demande du PC auprès de la Mairie concernée peut se faire par courrier recommandé avec accusé de réception ou peut être déposer directement à la Mairie auprès du service de l’urbanisme. Une fois le dépôt effectué, la Mairie remet le récépissé du dépôt du permis de construire qui est signé et daté avec un numéro d’enregistrement.

Qui réalise les permis de construire, à qui s’adresser ?

Les constitutions des permis de construire sont soit réalisées par des dessinateurs professionnels en Bâtiment, soit par des Architectes ou Maître d’œuvre, soit par les constructeurs de maisons individuelles.

Quel est le délai d’instruction pour obtenir un permis de construire ?

Après avoir déposé la demande du PC en Mairie, le délai d’instruction en vue d’obtenir l’accord de la construction est en général de 2 mois. Dans certains cas, le délai peut être porté à 3 mois voir à 6 mois parfois notamment pour les zones classées en Bâtiment de France.

La Mairie est chargée d’envoyer le dossier auprès des services instructeurs à la Direction Départementale de l’Equipement (DDE) ou à la Direction Départementale des Territoires (DDT). Les instructeurs analysent et vérifient chaque dossier en fonction des règles de l’urbanisme avant d’accorder ou non la demande du permis de construire. Ensuite, le dossier est renvoyé à la Mairie et le Maire de la commune doit signer l’accord avant de l’envoyer par courrier recommandé avec AR aux demandeurs du PC.

A partir de là, il est prévu le recours des tiers pendant 2 mois durant lequel, le maître d’ouvrage ou le constructeur doit déposer un panneau de permis de construire réglementé sur le terrain avec les indications obligatoires telles que le nom des propriétaires, la date d’obtention du permis, le numéro du permis, la surface du terrain, la hauteur de l’édifice, la nature de la construction et le nom de la commune. Cette purge permet à des tiers de contester la validation du projet pour divers motifs auprès de la Mairie.

La déclaration d’ouverture de chantier doit être signée et déposée à la Mairie le jour où les travaux démarrent.

L’historique de la loi Pinel, à qui s’adresse-t-elle ?

Le remaniement du Gouvernement Français en 2014 a eu pour effet d’instituer des nouvelles règles d’Etat. Le changement de personnes politiques à la tête de différents Ministères ont modifié ou créé des lois notamment dans le domaine de l’immobilier et de l’investissement en vue de défiscaliser et de promouvoir l’achat de maisons et d’appartements en 2015.

Depuis le 1er janvier 2013, le contribuable et le grand public étaient régis par la loi Duflot. Souvent critiqué, ce dispositif a été remplacé et modifié par la nouvelle loi Pinel réalisée par Madame Sylvia Pinel, Ministre du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité depuis le 26 août 2014. Le premier Ministre Monsieur Manuel Valls a également participé à l’élaboration du nouveau dispositif fiscal Pinel.

La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et a été votée définitivement le 16 octobre 2014 par les députés de l’Assemblée Nationale dans le cadre de la loi de finances 2015. Elle s’adresse aux contribuables domiciliés en France désireux d’obtenir un abattement fiscal pour un achat immobilier.

Les avantages et le rôle de la loi Pinel pour l’immobilier neuf et ancien

Les objectifs principaux de ce dispositif de défiscalisation immobilière sont de relancer la construction de logements neufs en France en 2015 à hauteur de 50 000 logements dans un but locatif d’une part, et de promouvoir la réhabilitation de l’immobilier ancien, d’autre part. En effet, la loi Pinel permet de proposer une défiscalisation également pour l’immobilier ancien selon certains critères d’éligibilité. Il s’agit d’entreprendre des travaux de réhabilitations importants puisque selon l’article n°257 du code général des impôts, un appartement ou une maison réhabilitée peuvent être considérées comme neuf dès lors qu’ils sont soumis à la TVA immobilière.

Aussi, le montant de l’achat immobilier neuf ou ancien est plafonné à 300 000 € incluant les frais de notaire et les travaux dont ceux-ci doivent être attestés par un diagnostiqueur agréé avant et après travaux. Chaque foyer ou niche fiscale peut réduire l’impôt sur le revenu jusqu’à 63 000 € sur 12 ans soit 5 250 € par an.

Pour résumé, la loi Pinel permet de relancer le logement locatif et d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en devenant propriétaire d’un investissement locatif. Cette loi fiscale nécessite l’achat d’un logement neuf qui doit être mis en location pendant 6 ans minimum et pouvant aller jusqu’à 12 ans maximum. Plus la durée de mise en location est longue et plus l’avantage fiscal est important. L’acquisition de la maison ou de l’appartement doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et les contribuables ont la possibilité d’acquérir jusqu’à 2 logements par an.

Quelles sont les conditions d’éligibilité

Concernant le logement, il doit impérativement être acheté neuf ou rénové ou en l’état de futur achèvement (VEFA) pour un prix maximum de 5 500 € par m².

Techniquement, le bien immobilier doit correspondre au label BBC 2005 ou aux normes RT2012 et la construction doit être achevée 30 mois maximum après la déclaration d’ouverture de chantier.

La maison ou l’appartement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la réception de l’habitation.

Concernant la location, elle doit être engagée sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le bien doit être loué en tant que résidence principale et non meublé avec des plafonds de loyers exigés en fonction des différentes zones géographiques traduites en loi Pinel (zone A Bis : Paris et banlieue proche, zone A : le reste de la banlieue Parisienne, zone B1 : grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines villes du littoral et de la Corse, zone B2 : communes entre 50 000 et 250 000 habitants, zone C : le reste du territoire).

3 formules de défiscalisation sont proposées aux différents acheteurs :

  • Sur 6 ans, la réduction fiscale est de 12% sur le montant investi.
  • Sur 9 ans, la réduction fiscale est de 18% sur le montant investi.
  • Sur 12 ans, la réduction fiscale est de 21% sur le montant investi.

Quelles sont les nouveautés de la loi Pinel 2015 ?

L’innovation principale du dispositif Pinel est de pouvoir louer son patrimoine à ses ascendants, ses descendants ou à ses proches.

Contrairement à la précédente loi Duflot qui proposait un délai unique de 9 ans de location pour 18% de réduction d’impôt, la loi Pinel propose un panel de choix plus complet et une meilleure flexibilité avec une revalorisation de la réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21%.

En vue de promouvoir l’investissement immobilier et ainsi générer des nouvelles constructions en France à hauteur de 40000 logements par an dans un but locatif, la Ministre de l’Égalité des Territoires et du Logement Madame Cécile Duflot a créé la loi Duflot.

Dispositif loi Duflot

Genèse et explication de la loi Duflot

Cette loi votée par le Sénat et adoptée par le Parlement Français le 18 décembre 2012 prend le relais sur la loi Scellier. Le dispositif Duflot est applicable depuis le 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2016.

La loi Duflot est dédiée à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Elle profite à tous les contribuables qui effectuent un investissement locatif dans un logement neuf BBC ou RT 2012.

Investir en loi Duflot permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans.

Elle permet d’économiser jusqu’à 54 000 € d’impôt.

Défiscalisation loi Duflot

Les conditions de cette défiscalisation immobilière :

  • L’investissement doit être effectué dans un logement neuf.
  • L’investisseur en loi Duflot doit acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) respectant la réglementation thermique (RT 2012), ou bénéficiant au minimum du label BBC 2005.
  • Le logement Duflot doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier.
  • Le logement Duflot doit être situé dans les zones Abis, A, B1 soit les grandes agglomérations françaises. Une dérogation temporaire est accordée en faveur de certaines communes situées en zone B2.

Il faut donc se renseigner sur l’éligibilité de la zone géographique.

Le logement Duflot est régi par un plafond de 5 500 €/ m2 de la surface habitable et elle est limitée à deux investissements Duflot par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 € par investissement.

Investir en loi Duflot, c’est s’engager à louer son logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée de 9 ans minimum.

La location devra obligatoirement être effective dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier.

Le lancement de la RT2012

Ça y est, c’est parti, la nouvelle réglementation thermique de 2012 est obligatoire depuis le 1er janvier 2013.

Elle succède à l’ancienne réglementation en vigueur, la RT2005.

Qui a créé la RT2012 ?

Créée par la Grenelle de l’environnement, la RT2012 divise par 3 la consommation énergétique des nouveaux bâtiments par rapport à la précédente RT2005.

La RT2012 fixe un objectif de consommation inférieure à 50 Kwh/m²/an contre 150 Kwh/m²/an pour la RT2005.

Les avantages de la RT2012

Le principe est de limiter les différentes consommations énergétiques telles que le chauffage, la production eau chaude sanitaire, la ventilation, l’éclairage et de réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Pour être parfaitement intelligible, on réduit considérablement ses factures énergétiques et nous aidons la planète.

La validation d’un bâtiment RT2012

La RT2012 oblige une certification thermique appelée B-BIO pour chaque bâtiment neuf avant chaque dépôt du permis de construire. Cette attestation réalisée par une Société ou Organisme indépendant, valide les critères techniques et thermiques obligatoires liées aux attentes de la Réglementation Thermique 2012 d’une part.

D’autre part, à la fin de chaque construction, un test de contrôle est effectué au sein du bâtiment en vue d’obtenir le certificat officiel, le Label BBC Effinergie.